不動産投資とFX

最近、不動産投資についての記事を読んでいて、
FXも色々な手法があるけど、不動産投資も色々と
手法なり方法があるなぁ~、と思いました。

で、ふと
「FX的な分類のようなものを不動産投資に当て嵌めたら」
どうなるんだろう?と思いました(笑)

ここで言う不動産投資とは、
賃貸のアパート/マンション投資
を指しています。

以下、徒然なるままに、個人的な考え、感想を書きます。
なので、あくまでも1つの考え方として受け止めていただければ、と。

・自動売買と裁量トレード
システムトレードと言うと、それを自動でやらせるか、手動で
恣意的判断を加えつつやるか、というような話になりますが、
ここでは、自動と裁量ということで考えます。

これを不動産投資で言うなら、自分の手をどれくらい動かすか・・・
ということで
・サブリース(一括借り上げ)
・自主管理(管理委託含め)
としました。

サブリースというのは、例えばアパートの建築を依頼した
建設会社の関連会社にアパートを1棟丸ごと賃貸します。
(丸ごとでなくてもいいのですが)
で、その借りた業者が入居者と賃貸契約を結ぶわけです。

サブリースのメリットは、一定(契約)期間における入居状態に
関わらず一定の賃料が入ることです。
デメリットは、その分手数料が嵩むので、収益が低く
なる傾向にあります。

そう、少しでも高い収益を狙うか、安定を取るか・・・
というところです。

そして、サブリースで賃料一定となる期間も契約内容に
よるので、基本的には下がる方向と考えないといけません。

・スキャルとスイング
ま、ポジション保有期間ということでの分類です。
不動産投資の場合、自分で建築する場合と、販売されている
新築なり中古の物件を購入する場合とがあります。
ま、ここでは、中古の物件ということで書きましょう。
(特に意味はありません)

で、物件を長く持たず、何かしらの理由で格安で販売されている
物件(高く転売することができると判断していることが前提)を
購入し、高く売るために入居者がいる状態で販売に出す。
その価格差で利益を狙うということです。

スイングは、中古の物件を購入したら、物件の魅力アップに
必要なことをリストアップし、その中からコスパ踏まえて
是非を判断、優先順位を決めて運営。
物件は、長期的に保有するという考え方。

スキャルの場合は、購入と販売に仲介業者へ支払う仲介手数料が
かかるという無視できない点があります。
デメリットとは敢えて言いません。
格安で販売されている物件に縁があれば、高く売れるという
ことが条件となりますが、利益を狙うことができます。
キャピタルゲインと言われるものですね。

スイングの場合でも、もちろん少しでも安く購入することが
望ましいですが、同時に高く家賃設定できて入居も
見込める物件であることが条件となります。
物件の魅力を向上させる施策をとり、より家賃を高く設定
することや、退去が出ても、空室期間を短くすることが
できれば、より高収益を安定的に得ることができます。
はい、インカムゲインですね。

ポジションを持っているとコストがかかる場合がありますが、
ポジション方向によるマイナススワップと言ったところでしょうか。
物件を所有していると、固定資産税などのコストがかかります。

そして、保有期間が長ければ、世の中の環境変化に晒されるという
ことにもなります。

自分は、上記で言うなら、スイング志向です。
この分類は、どの時間足のチャートを見るか・・・ということも
言えますね。

・通貨ペア選択
やはり手掛けやすい対象というのはあるものです。
例えていうなら、先進国通貨と新興国通貨という分類。
物件の所在地ということで、例えば「首都圏」と「地方の主要都市」
という比較の仕方があります。

首都圏は、家賃が高いとか人口が多くて入居も見込めそうという
イメージがあるかもしれませんね。
それは当たっている場合もあれば、そうでも無い場合もあったり
します。
そう、物件次第です。

例えば、同じ棟でも部屋の間取りが違うと、家賃や空室と
なってから入居が決まるまでの期間が異なります。
もちろん、退去が出たタイミングにも依りますが。

よく聞くのが、地方で安く物件を購入することができ、
しかもきちんと物件を魅力的なものにするこができ、
きちんと運営できれば、高利回りで運用できるというものです。

残念ながら、自分は高利回りでの運用というのは
実現できていませんが。

・口座(業者)選択
これは、意外ととっても大事なのだという事実にここ数年で
気付きました、個人的には。
ということで、「意外」では無いのですが。

不動産投資で言う所の業者と言えば、仲介業者、管理会社
なります。
で、物件所有者(オーナー)からすれば、管理会社と仲介業者は
セットとなるのが通例だと思います。
同じ会社で管理と仲介をするなり、グループ会社でやっていたり。

今更の話ですが、自分でアパートを探す場合に不動産会社に
仲介を依頼する形となりますが、入居者側の不動産会社(仲介業者)
を客付け業者と言ったりします。
で、物件所有者(オーナー)側にも仲介業者が存在します。

そして、賃貸契約が成立すると、入居者側の仲介業者は入居者から、
物件所有者側の仲介業者は所有者から、それぞれ手数料を徴収します。
仲介手数料というものです。
これは、物件所有者側の仲介業者からすると、自分で直接入居者を
見つけることができれば、入居者と物件所有者の両方から手数料を
貰うことができます。

話が変わりますが、とくに売買の場合で話題になる「両手取引」は、
この両方から手数料を徴収するために「道から逸れたことをする」
業者がいることで問題となります。
ま、売る側、買う側の双方にとって良い形となるように「両手」
するならいいのでしょうけど。

と、徒然なるままに書きましたが、如何でしたでしょうか?
このように、自分が馴染みのあることについて、別の馴染みがある
ことと比べて考えてみると面白いと思います。

ま、上記はあくまでもそういう見方もあるんだな・・・程度で
サラッと流して下さいまし。

貴重なお時間を使ってお読み頂き、ありがとうございました。
またのご訪問を心よりお待ちしております。

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